1.Lewis Mumford，The City in History：Its Origins，Its Transformations，and Its Prospects（New York：MJF Books，1961），13；關於詞源學（etymology）的見解，在此特別要感謝羅文·富拉德（Rowan Flad）與沙穆斯·汗（Shamus Khan）。
2.Alexis de Tocqueville，Democracy in America（New York，Perennial Classics，2000），511.
3.Gunnar Myrdal，An American Dilemma，Vol.2，The Negro Social Structure（New York：McGraw-Hill Publishers 1964[1944]），810.
4.Plato，The Republic（New York：Penguin Classics，1987），312.原文是men（男人），我將之改成了people（人）。
5.Mary Schwartz and Ellen Wilson，Who Can Afford to Live in a Home？A Look at Data from the 2006 American Community Survey（Washington，DC：US Census Bureau，2007）.
6.Chester Hartman and David Robinson，「Evictions：The Hidden Housing Problem，」Housing Policy Debate 14（2003）：461-501.
7.Gary Evans，「The Environment of Childhood Poverty，」American Psychologist 59（2004）：77-92；Shigehiro Oishi，「The Psychology of Residential Mobility：Implications for the Self，Social Relationships，and Well-Being，」Perspectives on Psychological Science 5（2010）：5-21；Robert Sampson，Great American City：Chicago and the Enduring Neighborhood Effect（Chicago：University of Chicago Press，2012）.
8.事實上，我們可以在學者中間觀察到一種中產階級式的偏見。他們想當然地認為，搬家是計劃當中的事。關於居住流動性研究中的「蓄意偏見」（intentionality bias），進一步參見Matthew Desmond and Tracey Shollenberger，「Forced Displacement from Rental Housing：Prevalence and Neighborhood Consequences，」Demography（52）2015：1751-72。關於窮人在居住上的高流動性，參見David Ihrke and Carol Faber，Geographical Mobility：2005 to 2010（Washington DC：United States Census Bureau，2012）；Robin Phinney，「Exploring Residential Mobility among Low-Income Families，」Social Service Review 87（2013）：780-815。
9.這項發現來自於一個負二項模型（negative binomial model）。該模型估算了租房者的搬家次數，並將家庭收入、種族、教育水平、性別、家庭狀況、年齡、犯罪前科，還有三種近期生活中遭遇的重大打擊（失業、分手／離婚、被驅逐）納入計算範疇。分析發現：控制「非自願搬遷」這項變量後，在其他條件相同的情況下，低收入與流動率存在正相關。相比那些躲過迫遷命運的租戶，曾經歷過迫遷的房客在流動率上要高出1.3倍。參見Matthew Desmond，Carl Gershenson，and Barbara Kiviat，「Forced Relocation and ResidentialInstability Among Urban Renters，」Social Service Review 89：227-62。「密爾沃基最窮困的租房者」是指收入分佈位於底部1/4的租房家庭（即年收入低於12204美元）。《密爾沃基地區租戶調查》（2009-2011）。
10.關於密蘇里州傑克遜縣的情況，參見Tara Raghuveer，「『We Be Trying』：A Multistate Analysis of Eviction and the Affordable Housing Crisis，」B.A.thesis.（Cambridge，MA：Harvard University，Committee on the Degrees in Social Studies，2014）。2012年，紐約市的房屋法庭經手了28743筆驅逐判決，外加217914筆以未繳租為由提出的驅逐申請。參見New York City Rent Guidelines Board，2013 Income and Affordability Study，April 4，2013。克利夫蘭作為一個有95702戶租房家庭的城市，在2012和2013年累計有11072筆與11031筆驅逐申請——這意味著每年將近有12%的租房家庭會收到驅逐法庭的開庭通知。參見Northeast Ohio Apartment Association，Suites Magazine，「Eviction Index，」2012-2013；American Community Survey，2013。芝加哥在2012年大約有32231筆驅逐申請，相當於該市租房存量的7%；參見Kay Cleaves，「Cook Eviction Stats Part 5：Are Eviction Filings Increasing，」StawStickStone.com，February 8，2013。
11.Matthew Desmond and Carl Gershenson，「Housing and Employment Insecurity Among the Working Poor，」Social Problems 63（2016）：46-67.
12.驅逐會推動房價上漲，使事態進一步惡化。簡單地說，房東會把受租金管制的房子裡的房客趕走，再以高於市場行情的價格把房子出租。即便是沒有租金管制的出租單位，房東也照趕不誤；因為向新房客漲房租要比向舊房客漲容易。以密爾沃基的公寓而言，租戶每多住一年，他繳納的房租就會比其他條件相同的房客少將近58美元。流動促進漲租，而驅逐正在不斷地創造流動。Matthew Desmond and Kristin Perkins，「Are Landlords Overcharging Voucher Holders？，」working paper，Harvard University，June 2015.在舊金山，根據《埃利斯法案》（Ellis Act）判定的驅逐案件數——業主常利用《埃利斯法案》將受租金管制的房子登記成獨立產權公寓（condo），或可按市價收租的單位——在2010年3月到2013年2月間成長了170%。Marisa Lagos，「San Francisco Evictions Surge，Report Finds，」San Francisco Gate，November 5，2013.
13.Matthew Desmond and Rachel Tolbert Kimbro，「Eviction』s Fallout：Housing，Hardship，and Health，」Social Forces 94（2015）：295-324.
14.Desmond et al.，「Forced Relocation and Residential Instability Among Urban Renters.」
15.滯後應變量回歸模型（lagged dependent variable regression models）的結果顯示：相對於自願搬遷，一次強制性搬遷的經歷會使社區的窮困程度和犯罪率產生超過1/3個標準差的增幅。不分模型，在預測社區生活品質隨著搬遷下降的指標中，要數種族（租房者是否為非裔）和搬遷性質（是否迫遷）的信度跟效度最高。Desmond and Shollenberger，「Forced Displacement from Rental Housing.」
16.Sampson，Great American City；Patrick Sharkey，Stuck in Place：Urban Neighborhoods and the End of Progress toward Racial Equality（Chicago：University of Chicago Press，2013）.
17.這項發現記錄在我和瑞秋·金布羅（Rachel Kimbro）聯名發表的《驅逐之後果》（「Eviction』s Fallout」）中。我們用「二分指標」（dichotomous indicator）檢測了一些母親身上的抑鬱症狀。母親們會被問及一系列問題，主要和她們近十二個月的生活狀態有關。問題依據的是「復合國際診斷訪問簡表」（Composite International Diagnostic Interview Short Form〔CIDI-SF〕）。我們向受訪者提問：過去一年裡，她們是否曾連續兩周或以上出現煩躁不安（dysphoria，抑鬱症的狀態）或失樂（anhedonia，無法感受到正常人認知中的愉悅）的狀況。如果有，我們會繼續追問這些症狀是否會在兩周內天天發生，且每次發生會持續將近一天的時間。如果依舊是肯定的回復，我們就會列舉更詳細的問題，包括：（一）對事物失去興趣，（二）感覺疲憊，（三）體重變化，（四）失眠，（五）難以集中注意力，（六）覺得自己沒有價值，（七）有想死的念頭。受訪的母親如果覺得自己有煩躁不安或失樂的其中一項，還符合上述七個症狀的任意兩個，「復合性國際診斷訪談表——短版——重度抑鬱分數」（CIDI-SF MD）達到三分或以上的話，就會被歸為疑似抑鬱症的個案。這項研究發現有力改變了抑鬱量表的割點（cut-point），也深刻影響了受測者自陳抑鬱症狀的負二項模型。參見Ronald Kessler et al.，「Methodological Studies of the Composite International Diagnostic Interview（CIDI）in the US National Comorbidity Survey（NCS），」International Journal of Methods in Psychiatric Research 7（1998）：33-55。
18.Michael Serby et al.，「Eviction as a Risk Factor for Suicide，」Psychiatric Services 57（2006）：273-74.Katherine Fowler et al.，「Increase in Suicides Associated with Home Eviction and Foreclosure during the US Housing Crisis：Findings from 16 National Violent Death Reporting System States，2005-2010，」American Journal of Public Health 105（2015）：311-16.
19.Sampson，Great American City.
20.這一結果參考的是2005年到2007年間密爾沃基社區層級的資料。利用滯後反應模型（lagged-response model），我預測了某個社區一整年的暴力犯罪率。當中我控制的變量包括該社區前一年的暴力犯罪率和驅逐率，也包括貧窮家庭、非裔美國人、十八歲以下人口、教育程度在高中以下的人口、領取租房補貼的家庭在社區所佔的比例。最終的模型記錄顯示：社區的暴力犯罪率與其前一年的驅逐率存在顯著的關聯性（B=.155.p<.05）。參見Matthew Desmond，「Do More Evictions Lead to Higher Crime？Neighborhood Consequences of Forced Displacement，」working paper，Harvard University，August 2015。
21.《密爾沃基地區租戶調查》（2009—2011）。
22.United States Conference of Mayors，Hunger and Homelessness Survey（Washington，DC：United States Conference of Mayors，2013）；Martha Burt，「Homeless Families，Singles，and Others：Findings from the 1996 National Survey of Homeless Assistance Providers and Clients，」Housing Policy Debate 12（2001）：737-80；Maureen Crane and Anthony Warnes，「Evictions and Prolonged Homelessness，」Housing Studies 15（2000）：757-73.
關於居住品質不良和治安環境不佳對兒童健康造成的影響，參見Julie Clark and Ade Kearns，「Housing Improvements，Perceived Housing Quality and Psychosocial Benefits from the Home，」Housing Studies 27（2012）：915-39；Tama Leventhal and Jeanne Brooks-Gunn，「The Neighborhoods They Live In：The Effects of Neighborhood Residence on Child and Adolescent Outcomes，」Psychological Bulletin 126（2000）：309-37。
23.Joseph Harkness and Sandra Newman，「Housing Affordability and Children』s Well-Being：Evidence from the National Survey of America』s Families，」Housing Policy Debate 16（2005）：223-55；Sandra Newman and Scott Holupka，「Housing Affordability and Investments in Children，」Journal of Housing Economics 24（2014）：89-100.
24.換到其他的市場，要是某樣商品太貴，民眾可以選擇不買或買少一點。遇上油價大漲的日子，百姓可以選擇少開車。玉米歉收使牛肉價格上漲時，人們可以少吃點漢堡。但遇到房租或水電價格大漲，大多數貧困的美國人並不能換住便宜一點或小一點的房子，因為他們居住的城市中並不存在這樣的選項。根據2013年的《美國住房調查》（American Housing Survey，表C-02-RO），在貧窮線以下的租房家庭中有98%左右住在至少有一間臥室的公寓裡，68%住在有兩間或兩間以上臥室的公寓。在密爾沃基，97%的租房者生活在一臥、二臥或三臥的公寓裡。參見《密爾沃基地區租戶調查》（2009—2011）。小戶型公寓在美國城市裡已然絕跡。在1970和1980年代，超過100萬間廉租單人房（single-room occupancy，SRO）因為住房新標準的頒布與實施而消失，抑或在精裝修後用以滿足較為富裕的房客的需求。詳見Whet Moser，「The Long，Slow Decline of Chicago』s SROs，」Chicago Magazine，June 14，2013；Brendan O』Flaherty，Making Room：The Economics of Homelessness（Cambridge，Harvard University Press，1996），142-47；James Wrightand Beth Rubin，「Is Homelessness a Housing Problem？」Housing Policy Debate 2（1991）：937-56；Christopher Jencks，The Homeless（Cambridge：Harvard University Press，1994），chapter 6。
如果不想因為搬遷而遠離他們的工作、朋友、家人和熟悉的社區，低收入房客就只有做「二房東」，接納額外的房客，進而使人均住房的面積縮小（租金也對應地減少）。但許多房東並不允許這麼做。就算房東願意對政策規定的入住人數上限睜一隻眼閉一隻眼，公寓人一多就意味著維修成本和水費也會「水漲船高」。密爾沃基大部分（75%）的租房家庭無須承擔水費。關於房東與物業經理如何看待居住人數、維修成本與水費賬單之間的關聯，我們可以參考喬·帕拉欽斯基（Joe Parazinski），一位在舊城區生活和工作的白人大樓管理員的言論。「如果我允許（更多）人搬進來，房子裡有可能一下子會擠滿10個人。嗯，10個人每天要衝10次澡……還有馬桶，原本一天要衝20次的馬桶，現在變成要衝200次。洗衣機呢？洗衣機現在要多洗多少人份的髒衣服……把這些亂七八糟的花費疊加起來，數目可就不小了。」
倡議居住權益的社工往往認為人多是個問題，但租房子的窮人卻覺得人多才能解決問題——「人滿為患」固然有一些負面影響，但窮人面臨的更嚴重的問題是住的地方「不夠擠」——他們多花了不少冤枉錢，住在自己無法負擔的大房子裡。美國大多數貧困的租房家庭都「不夠擠」；這些家庭裡，每間臥室入住人數在1.5人以上的占24%。在密爾沃基，每間臥室入住人數超過2人的家庭只佔全部租房家庭的8%。按照每間房住超過兩個人就算是「擁擠」的定義來看，密爾沃基僅有4%的白人房客、8%的黑人房客和16%的拉丁裔房客居住在擁擠的公寓裡。密爾沃基將近半數的成年房客未與其他成人同住。說到居住安排，密爾沃基的非裔美籍房客算是最孤立的群體：他們當中只有35%的人與另外一名成年人同住，遠低於白人房客的58%與拉丁裔房客的69%。在密爾沃基的所有房客中，32%的人獨居，16%的人只和孩子同住，53%的人與另外一名成年人同住。黑人房客中有39%獨居；相較之下，白人的獨居比例約為33%，拉丁裔為14%。黑人房客中有26%只與孩童同住，顯著高於白人房客的9%與拉丁裔房客的17%。不過，部分受訪的房客可能隱瞞了和其他成年人同住的事實，尤其是在房東不知情的情況下。在《密爾沃基驅逐法庭研究》（2011）中，受訪的房客被要求列出所有與他們共同生活的成年人。採訪者們向調查對像解釋說，他們的信息將被保密，然後問他們：「可以說說與你同住的成年人嗎？即便他們的姓名不在租約上，即便你的房東並不知道他們的存在。」驅逐法庭上的房客總共列出了375名合作的成年人，其中有70位並不是租賃人。在傳票和訴狀（Summons and Complaint）上未列出的成年人當中，以黑人男性為最大宗（總計32人），再來是黑人女性（總計24人）。這樣看來，我對於黑人房客獨居（或未與其他成年人同居）的比率預估應該有「灌水」之嫌，實際情況應該沒那麼高。但這並不會改變我認為「租房處普遍擁擠」和「政客專家們對擁擠表示擔心」兩者其實對不起來的看法。《美國住房調查》（2013），表C-02-RO；《密爾沃基地區租戶調查》（2009—2011）。
研究資料已有顯示，擁擠狀況會導致不利結果，但是並沒有足夠有效的證據能證明，擁擠就是原因所在。參見Gary Evans，Susan Saegert，and Rebecca Harris，「Residential Density and Psychological Health among Children in LowIncome Families，」Environment and Behavior 33（2001）：165-80；Dominique Goux and Eric Maurin，「The Effect of Overcrowded Housing on Children』s Performance at School，」Journal of Public Economics 89（2005）：797-819；Claudia Solari and Robert Mare，「Housing Crowding Effects on Children』s Well-Being，」Social Science Research 41（2012）：464-76。
25.Alex Schwartz，Housing Policy in the United States，2nd ed.（New York：Routledge，2010），23.
26.Louis Winnick，「The Triumph of Housing Allowance Programs：How a Fundamental Policy Conflict was Resolved，」Cityscape 1（1995）：97.引言來自於查德·費迪垂克（Chad Fredidrichs）導演的紀錄片《普魯特-艾格計劃的迷思》（The Pruitt-Igoe Myth，2011）。
27.Alex Kotlowitz，There Are No Children Here：The Story of Two Boys Growing Up in the Other America（New York：Random House，1991）；Arnold Hirsch，Making the Second Ghetto：Race and Housing in Chicago，1940-1960（New York：Cambridge University Press，1983）.
28.公共住房的存量自1991年以來，已經下降了20%左右。Peter Marcuse and W.Dennis Keating，「The Permanent Housing Crisis：The Failures of Conservatism and the Limitations of Liberalism，」in A Right to Housing：Foundation for a New Social Agenda，eds.Rachel Bratt，Michael，Stone，and Chester Hartman（Philadelphia：Temple University Press，2006），139-62；Rachel Bratt，Michael，Stone，and Chester Hartman，「Why a Right to Housing Is Needed and Makes Sense：Editor』s Introduction，」in Ibid.，1-19；Schwartz，Housing Policy in the United States.
29.更確切地說，租房券彌補了房客無力支付的差額，使其能達到「給付標準」（payment standard）。這是由當地發放租房券的城市房屋委員會所設定的補貼上限。這個方案將3/4的租房券發放給收入低於該地區收入中值的三成、或在貧窮線以下的家庭（低於其中之一即可），剩餘的則會分發給收入為地區中值80%的家庭。
30.Joint Center for Housing Studies of Harvard University，America』s Rental Housing：Evolving Markets and Needs（Cambridge：Harvard University，2013）；ABT Associations Inc.et al.，Effects of Housing Vouchers on Welfare Families（Washington，DC：US Department of Housing and Urban evelopment，2006）；Michelle Wood，Jennifer Turnham，and Gregory Mills，「Housing Affordability and Family Well-Being：Results from the Housing Voucher Evaluation，」Housing Policy Debate，19（2008）：367-412.
31.Abt Associations Inc.et al.，Effects of Housing Vouchers；Alan Meyers et al.，「Public Housing Subsidies May Improve Poor Children』s Nutrition，」American Journal of Public Health 83（1993）：115.同時參見Sandra Newman and Scott Holupka，「Housing Affordability and Investments in Children，」Journal of Housing Economics 24（2014）：89-100.
32.《美國住房調查》（2013），表C-17-RO。這些估算排除了被歸類為有「其他收入證明」（other income verification）（占低於貧窮線租房家庭的3%）與「補貼未申報」（subsidy not reported）（占低於貧窮線租房家庭的1%）的兩類家庭，因為無法確認這些家庭是否領取了補貼。Matthew Desmond，「Unaffordable America：Poverty，Housing，and Eviction，」Fast Focus：Institute for Research on Poverty 22（2015）：1-6.
33.關於公共住房的資金需求，參見Meryl Finkel et al.，Capital Needs in the Public Housing Program，Contract#C-DEN-O2277-TO001，Revised Financial Report，Prepared for the US Department of Housing and Urban Development（Cambridge：Abt Associations Inc.，2010）。
34.這項估計值與全美多個資料組保持一致。其中包括美國住房調查（American Housing Survey）、美國社區調查（American Community Survey）、收入與社福參與調查（Survey of Income and Program Participation）和消費者支出調查（Consumer Expenditure Survey）。參見Frederick Eggers and Fouad Moumen，Investigating Very High Rent Burdens Among Renters in the American Housing Survey（Washington，DC：US Department of Housing and Urban Development，2010）。
負擔不起房子的問題不囿於美國。在過去幾十年裡，世界各地有數百萬人口從鄉村和小鎮遷出，搬入城市。1960年，全球範圍內有1/3左右的人口住在都會區。現如今，這個數字已經過半。城市實質性收入的大幅提升緩解了貧困問題；但是，城市的成長還伴隨著地價與房價的飆升。全世界的城市住房支出都在蹭蹭往上漲——尤其在一些「大都會」——那裡的房地產市場匯聚了來自全球各地的資本。投資熱錢不斷墊高房價，把低收入住戶拚命往外趕。在非洲最大的城市拉各斯（Lagos，位於尼日利亞），60%的居民需要拿收入的五到七成繳納房租，雖說大部分人的住所只有一居室而已。印度德裡的商業區租金已經可以和曼哈頓中城分庭抗禮。一項近期的研究估計，以全球而言，居住負擔能力與實際房價（租）的差額（housing affordability gap）達到了6500億美元，也是世界所有國家GDP總額的1%。全球大約有3.3億個城市家庭居住在不合標準或難以負擔的房子裡，住房租金佔去了他們三成以上的收入。按照目前「從鄉村到城市」的人口流動趨勢和全球收入水平的預測，到2025年，花大錢住破房子的家庭會達到4.4億戶左右，相當於16億人口。在城市化的浪潮中，無法承擔城市住房的人口正以百萬為單位，越變越多。參見Jospeh Gyourko，Christopher Mayer，and Todd Sinai，「Superstar Cities，」American Economic Journal：Economic Policy 5（2013）：167-99；McKinsey Global Institute，A Blueprint for Addressing the Global Affordable Housing Challenge（New York：McKinsey，2014）；Pedro Olinto and Hiroki Uematsu，The State of the Poor：Where Are the Poor and Where Are They Poorest？（Washington，DC：World Bank，Poverty Reduction and Equity，2013）。
35.Russell Engler，「Pursuing Access to Justice and Civil Right to Counsel in a Time of Economic Crisis，」Roger Williams University Law Review 15（2010）：472-98；Russell Engler，「Connecting Self-Representation to Civil Gideon，」Fordham Urban Law Review 37（2010）：36-92.
36.D.James Greiner，Cassandra Wolos Pattanayak，and Jonathan Hennessy，「The Limits of Unbundled Legal Assistance：A Randomized Study in a Massachusetts District Court and Prospects for the Future，」Harvard Law Review 126（2013）：901-89；Carroll Seron et al.，「The Impact of Legal Counsel on Outcomes for Poor Tenants in New York City』s Housing Court：Results of a Randomized Experiment，」Law and Society Review 35（2001）：419-34.
37.Seedco，Housing Help Program，South Bronx，NYC（New York：Seedco Policy Center，2009）.
38.密爾沃基將近半數的迫遷是非正式的：沒有走法律渠道，也沒有記錄在冊。非正式驅逐儼然成了房東最愛用的趕人方法。貧困家庭一旦找到法律援助，房東就不大樂意出庭了。房客本可以堅持主張開庭，但不少人寧可和房東私了，因為他們不想身上背有「記錄」。因此，任何法律援助的發起方都應該考慮當下法庭保留記錄的做法。
保留記錄、公開信息的做法，使司法系統產生了極大的變化：驅逐記錄成了一種「武器」，庭上的法官和庭下的房東都會以此要挾房客，讓他們放棄陳詞的權利。與其上庭爭個臉紅脖子粗，房客倒不如直接跳過司法程序：房東要你走，你就靜靜地走。如果出庭只能換得法院下令趕人外加背上驅逐記錄，那我必須直言，美國的司法體系真是大有問題。
美莎（Meysha）和切斯特（Chester）是一對貧困的黑人夫婦，他們遭到了房東的驅逐；後者要求他們搬離那座問題叢生、危險破敗的房子。據房客稱，房東說在她把房子修好之前，他們可以免費住在這裡；房東則說才沒這回事。雙方唯一的共識是屋況極差：電線外露、部分房間地板凹陷，下雨的時候還會有水灌進屋裡。看過屋子的照片後，法律專員將案子轉呈給法官。等到正式開庭那天，房東太太帶著律師，拿出一份協議要他們簽，上面寫著他們得盡速搬離。但美莎和切斯特有兩個十多歲的女兒還在讀書，所以他們想留下來等房子修好。出於這樣的考慮，他們打算在陪審團面前爭取留下來的機會。法官這樣解釋了他們手上的選項：如果他們同意離開，「（房東太太）會略過（本案中提及）驅逐的部分，所以在公開記錄上不會記載你們是被驅逐的……如果覺得自己該付的租金都付了、或是有其他理由可以在法律層面為自己辯護，你們可以一五一十地告訴我。這是一條路。另外一條路是跟房東簽約，自行離開，這樣雙方都可以省去不少麻煩。因為……如果租約到期了你們不搬，那（房東）就得自掏腰包找治安官把你們的東西移到街上，到時候他們肯定會把這筆費用算在你們欠的賬上。真要到了那一步，你們會非常辛苦，感到遺憾、不適，還很殘忍」。
「我想請問，」切斯特開口，「如果我們有合約說，我們在她修好房子前不用付房租呢？」
「這樣的話，我們就要開庭來審審看，判斷合約的真假，在法律上有沒有效力。」法官答道。
美莎和切斯特跟法官要了幾分鐘讓兩人討論。「就算打官司也贏不了的，」美莎小聲說，「只是輸多少錢的問題罷了。」
最後他們接受了房東太太的條件。
一些未被驅逐或逮捕過的人主張，庭審記錄應當開誠佈公，這樣才有利於我們建立一個「自由開放的社會」。他們認為，增設法庭記錄的權限是在替不民主的政府操作鋪路：秘密警察、私下抓人、黑牢，天知道還會有別的什麼東西。相對於記錄遭濫用是如何「真實」地摧殘著許多家庭的生活，這些憑空想像的疑慮似乎只是空中樓閣。數以萬計的美國家庭（包括許多從未犯法的家庭）正被法庭的驅逐記錄逼得走投無路。讓我們先來處理真實存在的問題吧，不要杞人憂天地擔心那些根本不存在的問題。
39.Martha Davis，「Participation，Equality，and the Civil Right to Counsel：Lessons from Domestic and International Law，」Yale Law Journal 122：2260-281；Raven Lidman，「Civil Gideon as a Human Right：Is the U.S.Going to Join Step with the Rest of the Developed World？，」Temple Political and Civil Rights Law Review 15（2006）：769-800.
40.引用自Cass Sunstein，The Second Bill of Rights：FDR』s Unfinished Revolution and Why We Need It More Than Ever（New York：Basic Books，2004），3。
41.引用自Beryl Satter，Family Properties：House the Struggle over Race and Real Estate Transformed Chicago and Urban America（New York：Metropolitan Books，2009），215。
42.「剝削」（Exploitation）一詞在威廉·朱利葉斯·威爾遜（William Julius Wilson）的The Truly Disadvantaged：The Inner City，the Underclass，and Public Policy，2nd ed.（Chicago：University of Chicago Press，2012[1987]）中綜述正統馬克思主義的部分出現過兩次。還有兩次是在威爾森的When Work Disappears：The World of the New Urban Poor（New York：Knopf，1996），他在該書中描述了黑人是如何排斥正統馬克思主義的。洛伊克·華康德（Loic Wacquant）的Urban Outcasts：A Comparative Sociology of Advanced Marginality（Malden，MA：Polity Press，2008）列舉了四處「剝削」的例子，但其中僅有一處是在指窮人被富人剝削（123n7頁）。「剝削」在道格拉斯·梅西（Douglas Massey）和南希·丹頓（Nancy Denton）的American Apartheid：Segregation and the Making of the Underclass（Cambridge：Harvard University Press，1993）裡「登場」過一次；是在176頁，指舊城區居民間的不法性關係（sexual liaison）。在素德赫·文卡特斯赫（Sudhir Venkatesh）的American Project：The Rise and Fall of a Modern Ghetto（Cambridge：Harvard University Press，2000）裡，「剝削」也只在150頁出現過一次，指的是住宅區的租房者遭到幫派分子剝削。而在哈林頓（Harrington）的The Other America中，「剝削」同樣只出現過一次（32頁）。至於其他在內容上著重探討窮人的苦難，卻從未出現「剝削」一詞的現代經典作品有：Kathryn Edin and Laura Lein，Making Ends Meet：How Single Mothers Survive Welfare and Low-Wage Work（New York：Russell Sage Foundation，1997）；Charles Murray，Coming Apart：The State of White America，1960-2010（New York：Random House，2012）。
43.關於貧困社區中的食物售價，參見Chanjin Chung and Samuel Myers，「Do the Poor Pay More for Food？An Analysis of Grocery Store Availability and Food Price Disparities，」Journal of Consumer Affairs 33（1999）：276-96；Marianne Bitler and Steven Haider，「An Economic View of Food Deserts in the United States，」Journal of Policy Analysis and Management 30（2011）：153-76。
44.Lizabeth Cohen，A Consumers』Republic：The Politics of Mass Consumption in Postwar America（New York：Knopf，2008），40；Elizabeth Blackmar，Manhattan for Rent，1785-1850（Ithaca：Cornell University Press，1989），237-38；Jacob Riis，How the Other Half Lives：Studies Among the Tenements of New York（New York：Penguin Books，1997[1890]），30；Allan Spear，Black Chicago：The Making of a Negro Ghetto，1890-1920（Chicago：University of Chicago Press，1967）；Matthew Desmond，「Eviction and the Reproduction of Urban Poverty，」American Journal of Sociology 118（2012）：88-133.眾人當中，民主黨前參議員丹尼爾·帕特裡克·莫伊尼漢（Daniel Patrick Moynihan）可說慧眼獨具。他意識到，若要瞭解城市裡按種族劃分的貧困現象，「剝削」絕對是問題的核心。他在美國勞動部（US Department of Labor）做的一份震驚全場的報告中指出：「白人往往只能看到黑人被歧視或是貧窮的處境……對於白人來說真正困難的，是理解長達三百年的剝削對黑人社會之肌理產生了怎樣的影響……這才是傷害真正的所在之處。除非它可以被弭平和修復，再多的努力也難以終結美國社會上的歧視、貧窮和不公不義。」Daniel Patrick Moynihan，The Negro Family：The Case for National Action（Washington，DC：US Department of Labor，1965）.
45.我能想到這點得歸功於薩特（Satter）的Family Properties。
46.關於這些搶錢吸血的勾當，參見Alan Andreasen，The Disadvantaged Consumer（New York：The Free Press，1975）；Michael Lewis，The Big Short：Inside the Doomsday Machine（New York：Norton，2010），20；David Caplovitz，The Poor Pay More（New York：The Free Press，1967）。關於發薪日貸款如何運作，參見Pew Charitable Trust，Payday Lending in America：Who Borrows，Where They Borrow，and Why（Washington，DC：Pew，July 19，2012）；Gary Rivlin，Broke，USA：From Pawnshops to Poverty，Inc.（New York：Harper，2010）。
47.關於市場跟政府、社會關係之間密不可分的關係，參見Mark Granovetter，「Economic Action and Social Structure：The Problem of Embeddedness，」American Journal of Sociology 91（1985）：481-510；Karl Polanyi，The Great Transformation：The Political and Economic Origins of Our Time（Boston：Beacon Press，2001[1944]）。關於貧窮與警方執法之間的關聯，參見Megan Comfort，「When Prison Is a Refuge：America』s Messed Up，」Chronicle of Higher Education，December 2，2013；David Garland，The Culture of Control：Crime and Social Order in Contemporary Society（Chicago：University of Chicago Press，2001）；Loic Wacquant，Punishing the Poor：The Neoliberal Government of Social Insecurity（Durham：Duke University Press，2009）；Bruce Western，Punishment and Inequality in America（New York：Russell Sage Foundation，2006）；Alice Goffman，On the Run：Fugitive Life in an American City（Chicago：University of Chicago Press，2014）。
48.Oliver Cromwell Cox，Caste，Class，and Race：A Study in Social Dynamics（New York：Doubleday and Company，1948），238.
49.Katie Dodd，Quarterly Benefits Summary（Newcastle-upon-Tyne：Department for Work and Pensions，2015）；Hugo Priemus，Peter Kemp，and David Varady，「Housing Vouchers in the United States，Great Britain，and the Netherlands：Current Issues and Future Perspectives，」Housing Policy Debate 16（2005）：575-609；BBC News，「Housing Benefit：How Does It Work？，」November 9，2011.
50.相較於租房券，尚無研究可以證明，補助項目能以較低的價格提供同等質量的住房。關於公共住房與租房券的政策成本比較，參見Janet Currie，The Invisible Safety Net：Protecting the Nation』s Poor Children and Families（Princeton：Princeton University Press，2006），chapter 4；Amy Cutts and Edgar Olsen，「Are Section 8 Housing Subsidies Too High？，」Journal of Housing Economics 11（2002）：214-243。
關於租房券持有者與公共住房住戶的社區生活質量對比，參見Sandra Newman and Ann Schnare，「『...And a Suitable Living Environment』：The Failure of Housing Programs to Deliver on Neighborhood Quality，」Housing Policy Debate，8（1997）：703-41；Edgar Olsen，「Housing Programs for Low-Income Households，」in Means-Tested Transfer Programs in the United States，ed.Robert Moffitt（Chicago：University of Chicago Press，2003），365-442。
51.Brian Jacob and Jens Ludwig，「The Effects of Housing Assistance on Labor Supply：Evidence from a Voucher Lottery，」The American Economic Review 102（2012）：272-304；Mark Shroder，「Does Housing Assistance Perversely Affect Self-Sufficiency？A Review Essay，」Journal of Housing Economics 11（2002）：381-417；Sandra Newman，Scott Holupka，and Joseph Harkness，The Long-Term Effects of Housing Assistance on Work and Welfare，Journal of Policy Analysis and Management 28（2009）：81-101.
52.事實上，許多推行住房方案的國家並沒有設定最低住房標準，這與美國在有限範圍內實施租房券的情況有所不同。當一個國家的所有公民都負擔體面的房子時，就無須設定最低住房標準了。房子若是不合心意，房客完全可以拿著租房券去住別的地方。參見Priemus et al.，「Housing Vouchers in the United States，Great Britain，and the Netherlands，」582。
53.Riis，How the Other Half Lives，201.
54.即便讓租房券方案通行全美，我們的問題也無法全部解決。尤其在供需吃緊的市場，租房券不能保護所有租戶，使他們免受租金上漲的威脅。唯有政府的大力調控（例如租金管制），抑或市場的變動（例如擴大住房供給），才有可能達成保護租房者的目標。
事實上有一些（不算多的）證據顯示，現行的租房券方案正在推高所有人的房租——持有租房券的人和一般租房者的房租都變貴了。原因很簡單：如果數以百萬計的窮人離開民間租房市場，轉之投靠公共住房，民間的租房需求就會下降，租金也會同步下降。如果將這些手持租房券的房客重新引向民間租房市場，那麼民間租房的需求就會增加，房租也會同步上升。一項研究發現，在租房券發放較多的城市裡，租金的漲幅也較高。總的來說，租房券對一般房客造成的負擔，要大過它對弱勢群體的幫助（參見Scott Susin，「Rent Vouchers and the Price of Low-Income Housing，」Journal of Public Economics 83（2002）：109-52.）許多「房東指南」都提出了如下的建議：「房東要定期查看公共住房的租金行情，包括政府出資的補貼標準，以此作為租金設定的一項參考。」（Bryan M.Chavis，Buy It，Rent It，Profit！：Make Money as a Landlord in Any Real Estate Market[New York：Touchstone，2009]，70.）但也有研究顯示，大量的租房券持有者並不會影響出租房的整體價格。比方說，「實驗性住房補助方案」（Experimental Housing Allowance Program，EHAP）發現租房券對於市場租金的影響微乎其微。威廉·阿普加爾（William Apgar）認為造成這種結果的原因在於，租房券在市場並未實現完全飽和；租金在研究期間還有可能被人為壓低了。參考EHAP的資料，美國國家經濟研究所（National Bureau of Economic Research）和都市研究機構（Urban Institute）主持的模擬研究顯示：「無論租戶是否接受補貼，住房補貼確實會誘發租金上漲；它還會使房東減少、甚至放棄對未達到補貼項目標準的出租單位的投資。」參見William Apgar Jr.，「Which Housing Policy Is Best？，」Housing Policy Debate 1（1990）：1-32，9。同時參見Michael Eriksen and Amanda Ross，「Housing Vouchers and the Price of Rental Housing，」working paper，University of Georgia，2015。
55.Matthew Desmond and Kristin Perkins，「Are Landlords Overcharging Voucher Holders？，」working paper，Harvard University，June 2015；Cutts and Olsen，「Are Section 8 Housing Subsidies Too High？」；Olsen，「Housing Programs for Low-Income Households.」關於居住成本的管控，參見Tommy Andersson and Lars-Gunnar Svensson，「Non-Manipulable House Allocation with Rent Control，」Econometrica 82（2014）：507-539；Richard Arnott，「Time for Revisionism on Rent Control？」Journal of Economic Perspectives 9（1995）：99-120。
美國住房與城市發展部近期公佈了一項計劃：面向住房券持有人，提供「更符合當地租房市場情況」的補貼。該計劃提出了一種隨各州郵政編碼（ZIP code）變化的「小區域公平市場租金」（Small Area Fair Market Rents）。相較於現行規定，它能顧及更大範圍的給付標準。參見US Department of Housing and Urban Development，「Establishing a More Effective Fair Market Rent（FMR）System；Using Small Area Fair Market Rents（SAFMRs）in Housing Choice Voucher Program Instead of the Current 50th Percentile FMRs；Advanced Notice of Proposed Rulemaking，」Federal Register 80（June 2，2015）：31332-336。
56.Bipartisan Policy Center，Housing America』s Future：New Directions for National Policy（Washington，DC：Bipartisan Policy Center，2013），chapter 4.關於推估政策成本的技術資料，參見Larry Buron，Bulbul Kaul，and Jill Khadduri，Estimates of Voucher-Type and Emergency Rental Assistance for Unassisted Households（Cambridge，MA：Abt Associations，2012）。2012年，聯邦預算在房屋所有人身上的投入累計達2000億美元。參見Will Fischer and Barbara Sard，Chart Book：Federal Housing Spending Is Poorly Matched to Need（Washington，DC：Center for Budget and Policy Priorities，2013）。針對開放註冊的租房券計劃，還有一項研究也試著做了成本推估，參見William Grigsby and Steven Bourassa，「Section 8：The Time for Fundamental Program Change？，」Housing Policy Debate 15（2004）：805-34。這項研究估計，若將租房券計劃擴大到各地中位數收入五成以下的租房家庭，需要額外投入430億美元，這在當時等於聯邦支出的2.5%。
57.Schwartz，Housing Policy in the United States，45-47.
58.Ibid.Executive Office of the President，Budge of the United States Government：Fiscal Year 2008（Washington，DC：Office of the President，2008）.
59.Harrington，The Other America，157-58.A.Scott Henderson，Housing and the Democratic Ideal：The Life and Thought of Charles Abrams（New York：Columbia University Press，2000）；Peter Dreier，「Federal Housing Subsidies：Who Benefits and Why？，」in A Right to Housing：Foundation for a New Social Agenda，eds.Rachel Bratt，Michael，Stone，and Chester Hartman（Philadelphia：Temple University Press，2006），105-38.