1.Matthew Desmond，「Eviction and the Reproduction of Urban Poverty，」American Journal of Sociology 118（2012）：88-133.
2.2013年，密爾沃基縣審理了將近64000件民事案件，數量幾乎是刑事案件的兩倍。以全美而言，2010年新增的民事案件有1380萬件；刑事案件在數量上相形見絀，只有1060萬件。Wisconsin Circuit Court，Caseload Summary by Responsible Court Official，County Wide Report（Madison，WI：Wisconsin Courts，2014）.Court Statistics Project，National Civil and Criminal Caseloads and Civil/Criminal Court Caseloads：Total Caseloads（Williamsburg，VA：National Center for State Courts，2010）.
3.一位在密爾沃基的低收入社區擁有大約一百個收租單位的房東告訴我，每個月他要把五天預告驅逐通知單發給大約三成的房客。通知裡都會註明要收取50美元的罰金。據他估計，九成的驅逐通知都會以和解收場，剩下的一成則會真的付諸驅逐。這樣計算，他每個月可以收到的遲繳罰款是1350美元，一整年下來光罰款收入就超過了16000美元。
4.《密爾沃基驅逐法庭研究》（Milwaukee Eviction Court Study，2011）。除了查訪房客以外，這項研究還記錄了從2011年1月17日至2月26日之間每個上班日（僅一天例外）的出庭狀況。在這總共6周、1328起案件裡，有945起案子的當事人房客沒有出庭，結果大多數都接獲了驅逐判決。在出庭的房客當中，略高於1/3的人與房東簽訂了和解協議。和解有些達成了，也有些房客最後還是會走上被驅逐之路。1/4的人得擇日再度出庭，理由是文件資料有誤，或者因為他們的案件過於複雜而必須由特聘法官轉呈正式法官審理。12%的驅逐案件會遭到撤銷。其餘的29%則會收到驅逐判決。
其他州或城市的正式庭審記錄顯示，驅逐法庭的缺席率落在35%到90%之間。參見Randy Gerchick，「No Easy Way Out：Making the Summary Eviction Process a Fairer and More Efficient Alternative to Landlord Self-Help，」UCLA Law Review 41（1994）：759-837；Erik Larson，「Case Characteristics and Defendant Tenant Default in a Housing Court，」Journal of Empirical Legal Studies 3（2006）：121-44；David Caplovitz，Consumers in Trouble：A Study of Debtors in Default（New York：The Free Press，1974）。
5.我跟喬納森·米吉斯（Jonathan Mijs）一起匯總整理了2011年1月17日至2月26日期間（密爾沃基驅逐法庭研究）所有的庭審記錄，並將其與房客所在社區的信息進行對照。房客所在社區的信息是在把驅逐記錄中的地址加以地理編碼（geocoding）後得到的。另外，我和哈佛大學地理分析中心（Harvard Center for Geographic Analysis）合作，一起計算了房客住址與驅逐法庭之間的距離（以車程英里數與時間計算）。在這些基礎上，我建立了統計模型，嘗試根據房客（與房客所在社區）的不同信息來解釋他們出席庭訊幾率的高低。但最終這個模型得到的是一個空集合。無論房客欠房東多少錢，房客前往法庭來回要多長的時間，還是房客的性別：任何一項因子和出庭率之間都沒有顯著關聯。我還調查了房客所處社區的一些情況，像是社區的驅逐率、貧窮率與犯罪率。我想看看這些數據會不會與房客缺席驅逐法庭的現象有所聯繫。結果是不會。我嘗試了各種變量，但在統計學意義上它們與房客是否出席驅逐法庭並無關係。資料中欠缺一種可以顯示缺席驅逐法庭或多或少是隨機行為的模式。其他研究也得到了類似的結論。「社區倡議者」的一名成員就跟我說過：「說到出席驅逐法庭……嗯，他們得吃飯，得坐公交車，得找人看孩子。這一樣樣考量都只能由當時的情形決定。」參見Barbara Bezdek，「Silence in the Court：Participation and Subordination of Poor Tenants』Voices in Legal Process，」Hofstra Law Review 20（1992）：533-608；Larson，「Case Characteristics and Defendant Tenant Default in a Housing Court.」
6.《密爾沃基驅逐法庭研究》（2011）。欲進一步瞭解《密爾沃基驅逐法庭研究》的內容，參見Desmond，「Eviction and the Reproduction of Urban Poverty」；Matthew Desmond et al.，「Evicting Children，」Social Forces 92（2013）：303-27。根據2013年《美國住房研究》（Table S-08-RO），71%的貧窮租房家庭在三個月內曾收到過驅逐通知單，皆因未準時交租。
7.《密爾沃基驅逐法庭研究》（2011）。2013年的《美國住房研究》曾向所有的租房者提問：若遭驅逐，你們會搬去哪裡（Table S-08-RO）？大部分受訪者都極其樂天地說他們會「搬到新家」。若把上述假設性的提問換成一個實質意義的問題，那些已經收到驅逐判決的房客會說對於要搬去何處他們毫無頭緒。
8.《密爾沃基驅逐法庭研究》（2011）。
9.在密爾沃基最窮困的黑人社區裡，每年在每33名男性租房者裡，就有1名會被法院判處驅逐。相較之下，在密爾沃基最底層的白人社區裡，每134名男性和每150名女性房客中，只有1名遭到驅逐。我對「最窮困」底層社區的理解是人口普查區的分組中（census block group）至少有四成家庭生活在貧窮線以下。至於白人/黑人社區，我的定義是至少2/3的居民屬於白人或黑人。由於驅逐記錄中並未涵蓋性別資料，我使用了兩個辦法將性別因素納入計算。首先，我讓兩名研究助理依據9000名的房客的名字判定他們的性別。其次，在菲力克斯·艾爾沃特（Felix Elwert）的協助下，我參考了美國新生兒申請身份證的資料。雙管齊下，我得出了幾乎完全相同的估計值。另外，每年家庭遭驅逐率的計算是將某年當中發生的驅逐件數除以當年的出租單位數量。針對每個社區（人口普查區分組），我估算男性和女性房客被驅逐的比例（將某一性別的遭驅逐者數除以該性別的成年租房者人數）。所有的統計數據都按照年度和各個區塊分組計算，並在此基礎上得到每年的平均值。關於這些估計值的計算方法，更詳盡的解釋參見Desmond，「Eviction and the Reproduction of Urban Poverty.」
就2003年到2007年之間的數據而言，法庭下令驅逐的案件數在以拉丁裔為主的社區中是276件，在白人社區是1187件，在黑人社區則是2759件。跟黑人社區中的女性一樣，拉丁裔社區中女性遭受驅逐的比率較高。平均起來，在赤貧的拉丁裔社區，每年每86名男性和每40名女性租房者中，就會有1人被法庭判定驅逐。而非正式驅逐與房東房產遭到查封的數字更令人觸目驚心。在2009到2011年間，密爾沃基大約23%的拉丁裔租房者在受訪的前兩年中曾遭到迫遷，包括經由正式或非正式的驅逐、房東房產遭到查封，或是建築物遭宣告為危樓。他們非自願流動的比例幾乎是黑人租房者的兩倍，因為他們的房子被查封的可能性較高。若不把房東房產遭查封的狀況納入非自願遷離普及率的計算，那麼受訪前兩年曾經歷迫遷的租房者比率會從13.2%降至10.2%，白人與黑人租房者迫遷的比率分別從12%跟10%下降至9%跟7%；更大的影響呈現在了拉丁裔族群的非自願流動性上。不把房東房產遭查封的狀況納入後，拉丁裔租房者迫遷的比率一口氣從23%降至14%。《密爾沃基驅逐法庭研究》（2003—2007），《密爾沃基地區租戶調查》（2009—2011）。
10.在貧困的黑人社區裡，女性比男性更可能在正式的經濟體中工作，主要是不少男性身上背著前科，失業率很高。許多房東都不會接受失業者或有前科者的租房申請。在舊城區，女性比男性更有可能提供簽約時所需的書面資料，包括薪資收入的支票或社福補助等政府津貼。在密爾沃基，處於工作年齡的黑人男性中有半數失業。三十幾歲就坐過牢的黑人佔去半數以上——這對「孿生」的趨勢多少有些關聯。WUMN，Project Milwaukee：Black Men in Prison，Milwaukee Public Radio，July 16，2014；Marc Levine，The Crisis Continues：Black Male Joblessness in Milwaukee（Milwaukee：University of Wisconsin—Milwaukee，Center for Economic Development，2008）.審計研究顯示，相對於背景清白的黑人求職者，密爾沃基的僱主更有可能回電給有犯罪前科的白人求職者。背負犯罪前科的黑人求職者將在職場上面臨雙重弱勢。Devah Pager，「The Mark of a Criminal Record，」American Journal of Sociology 108（2003）：937-75.
通常法庭記錄只記下簽訂租約的人，這表示來自貧困黑人社區的女性其實並沒有比男性遭驅逐的比率高，而是比起沒被記載在租約上的男性，這些女性更容易累積正式的驅逐記錄。只不過，在黑人社區裡，即便考慮到未載明於租約上的成年人，兩性在正式驅逐的比率上仍舊存在差距。《密爾沃基驅逐法庭研究》，2011。考量了家庭中所有的成年人，包括未列名於傳票與訴狀（Summons and Complaint）上的人，結果發現各種族裔與性別族群中遭正式驅逐者，黑人女性仍舊最多。在出席驅逐法庭的家庭裡，黑人女性佔居住於其中的成年人的半數；而在收到驅逐判決的家庭當中，黑人女性佔了居住其中成年人的44%。黑人女性不僅在驅逐記錄的比例上明顯較高，實際上遷離的比率也真的比較高。黑人女性遭驅逐的高比率，不是簡單一個租約上勾男或勾女就可以解釋過去的。
另外需要考慮的是，相比男性房客，舊城區的女性房客更難正常繳租。雖然許多黑人男性被排除在職場外，但有工作的黑人男性工時較長，薪資報酬也優於黑人女性。2010年密爾沃基全職勞動者的年收入中位數顯示，黑人男性的年收入平均為33010美元，黑人女性則為29454美元——二者之間的差距相當於密爾沃基一間普通公寓五個月的房租。許多舊城區的女性還要承擔更多的花銷，單親媽媽的家庭尤是如此，而單親媽媽的家庭又佔到密爾沃基黑人家庭的大頭。這些家庭沒辦法從孩子的父親那裡得到定期的、經濟上的支持。對比無須承擔監護權的爸爸，帶著孩子的單親媽媽必須找更大更貴的房子來租，從而無法像獨善其身的爸爸那樣隨便找個朋友家的沙發睡，或租個小間。謝倫娜手上那些位於密爾沃基舊城區的合租公寓，月租是400美元（含水電）。這比阿琳等單親媽媽花費550美元（不含水電）租的兩居室公寓要便宜得多。考慮到密爾沃基居住人口的上限（被廣泛地解讀為一間臥房只可以有兩組「心跳」），許多房東不會把小面積的出租單位租給單親媽媽。一個家庭中「心跳」的組數越多，就代表他們需要更多的臥房，也代表他們的租金負擔越重。參見City of Milwaukee Code of Ordinances，Chapter 200：Building and Zoning Code，Subchapter 8：「Occupancy and Use.」參見Desmond，「Eviction and the Reproduction of Urban Poverty.」
11.Manny Fernandez，「Still Home for the Holidays，When Evictions Halt，」New York Times，December 21，2008.
12.「第二請求」針對的是未繳付的房租，「第三請求」對應則是房產損壞的賠償。在驅逐法庭上，這兩種請求是一併受理的，所以法律術語才會合稱「第二、三請求」。
13.在2006年到2010年間，密爾沃基小額索償法庭每年處理大約12000筆驅逐案件，但房東扣押房客薪資或銀行賬戶的件數只有區區200筆。我在計算這五年的平均值時排除了2009年扣押成功的件數，因為那一年的件數出乎意料地高達537筆。關於驅逐與扣押的申請件數，參見State of Wisconsin，2010 Annual Report：Milwaukee County Circuit Court，First Judicial District，2。關於扣押與驅逐的明文法令，參見Wisconsin Statues§814和§815。
14.密爾沃基的房東培訓課程強烈建議房東將金錢判決納入正式的庭審記錄。「我最要提醒各位去做的一件事情是，花5美元的小錢，去申請將判決納入記錄的手續，」講師凱倫給了學員這樣的建議，「聰明的話，你就應該把法院的金錢判決加入房客的信用記錄中，這樣無論他們走到哪裡，大家都會知道他們欠你錢……我希望大家去登記判決，舉手之勞，不僅為了你自己，還為了我們所有需要調出信用報告來看的同行……搞不好隔個兩年，你會接到對方打電話來：『我是喬治·瓊斯，還記得我嗎？』『嗯，您是？』『我三年前跟您租過房子。您名下有一筆750美元的判決是我欠的。我可不可以還您500美元，然後請您高抬貴手放我一馬？』」凱倫還建議房東要把判決可以納入記錄的事情告知房客：「我會把法院判決的結果登記在你的信用記錄上，這樣你以後就不用想借錢或任何東西了。所以，建議你不要讓自己的信用記錄產生污點。」
15.其實就算房東沒有取得任何金錢判決，「追回租」公司（www.rentrecoveryservice.com）也還是會將房客的資料通報給主要的信用管理部門。
16.在密爾沃基乃至全美的各大城市，法律都不會保護欠租的房客。房東之間流傳的一句話是：「重點是有沒有欠，而不是為什麼欠。」換句話說，法庭一般不會管為什麼繳不出房租，在他們眼中遲繳就是遲繳。儘管阿琳可以把房子的問題攤開來講，甚至可以帶上佐證的照片，但這麼做也無濟於事。曾經有一名老太太在沒有電的狀態下住了一個月，只因為房東維修線路的動作慢吞吞，最後她也遭到驅逐。特聘法官得知此事後的反應是：「這或許是事實，但這並不是今天的重點。」還有一次是在驅逐法庭上，一名法官耐著性子聽完房客描述她浴缸裡有污水、地板還腐爛了後，說了這麼一句：「講這麼多，你房租就是沒準時交嘛。」
17.有的房客收集了一些證據，但他們陳述證據的方式可能會「幫倒忙」（講得太籠統或太彎來繞去，語氣太沖或太弱）。你要是認為說話的方式和語氣不會在房客、房東與法庭人員間的階級、性別、種族關係中產生「化學反應」的話，那可就太天真了。在房東培訓課程當中，學員學到的是：「越大聲、越鬧騰、越激動，你就輸得越快。所以請你咬緊牙關，撐到最後。」就算不熟悉驅逐案件的處理流程，房東們也至少是受過教育的中產階級。憑這一點就足以跟法院的職員、特聘法官、正式法官拉近距離。社會階級越是接近，他們所言說的就越是同一種「語言」，說話的措辭和語氣也越是相近。
18.在密爾沃基，我認識的房東和物業經理之間，這一點是共識。他們都覺得法庭體系擺明了偏向房客那邊，都覺得有產階級在司法中沒有得到公平的立足點。他們覺得驅逐法庭的特聘法官老愛在應該直接發佈「財產返還令」的時候搞「我們來商量一下吧」的把戲。連尼算是他們中的異數，他跟我說法庭體系「曾經偏心房客，但那已經是過去式了」。